Gewerblicher Grundstückshandel bei Errichtung eines Erweiterungsbaus

veröffentlicht am 05.09.2020

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dadurch entstehen, dass der Steuerpflichtige auf einem Grundstück, das ihm seit mehr als zehn Jahren gehört, ein neues Gebäude errichtet und das Grundstück anschließend veräußert. Für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels genügt es jedoch nicht, dass das bereits vorhandene Gebäude lediglich erweitert oder in seinem Zustand wesentlich verbessert wird.

Hintergrund: Wer Immobilien vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer eine Immobilie verkauft, kann sonstige Einkünfte oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen (sog. gewerblicher Grundstückshandel). Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie bleibt u. a. dann steuerfrei, wenn ein Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt; außerdem ist der Gewinn nicht gewerbesteuerpflichtig. Wer allerdings von vornherein vorhat, die Immobilie vorrangig zu verkaufen, wird gewerblich tätig. Als Faustregel gilt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, ist gewerblicher Grundstückshändler.

Streitfall: Der Kläger errichtete 1980 auf einem Privatgrundstück eine Seniorenresidenz, die er an eine GmbH vermietete. 1999 beantragte er eine Baugenehmigung für einen Erweiterungsbau, der 2004 fertiggestellt wurde. Durch den Erweiterungsbau verdoppelte sich die Kapazität der Pflegeplätze. Der Kläger brachte die Immobilie zum 1.7.2005 in eine im Jahr 2000 gegründete GmbH & Co. KG ein, deren alleiniger Kommanditist er war. Die KG übernahm die Verbindlichkeiten, die mit der Immobilie zusammenhingen. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an, weil der Kläger wie ein Bauträger tätig geworden sei und weil er über eine andere KG noch elf Baulandgrundstücke verkauft habe. Die Einbringung des Grundstücks in die KG habe daher zu einem gewerblichen Gewinn geführt.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hält einen gewerblichen Grundstückshandel für möglich und hat die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurückverwiesen:

• Auch wenn ein Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren weniger als vier Objekte kauft und veräußert, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass der Steuerpflichtige eine unbedingte Veräußerungsabsicht hatte. Ein Indiz hierfür ist, dass der Steuerpflichtige das Grundstück schon vor dem Abschluss der Bebauung durch ihn verkauft. Für einen gewerblichen Grundstückshandel spricht, wenn der Steuerpflichtige wie ein Bauunternehmer, Generalübernehmer oder Baubetreuer tätig wird.
• Auch die Veräußerung eines kurz zuvor vom Steuerpflichtigen bebauten Grundstücks kann zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Entsprechendes gilt für vergleichbare werterhöhende Aktivitäten wie die Erschließung eines Grundstücks oder die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen und deren umfangreiche Sanierung vor der Veräußerung. Weiterhin sprechen auch der Abriss des bisherigen Gebäudes und der in Veräußerungsabsicht erfolgte Neubau für einen gewerblichen Grundstückshandel. In den hier genannten Fällen können daher auch Grundstücke, die der Steuerpflichtige seit mehr als zehn Jahren hält, zum gewerblichen Grundstückshandel zählen.
• Im Streitfall könnten die Baumaßnahmen des Klägers zu einem gewerblichen Grundstückshandel geführt haben, wenn hierdurch ein neues Gebäude hergestellt worden ist, sei es als eigenständiges Gebäude neben dem bisherigen Altbau, sei es als selbständiger Gebäudeteil oder sei es durch Entstehung eines einheitlichen neuen Gebäudes, das aus dem Altbau und dem Erweiterungsbau besteht. Allein die Verdoppelung der Kapazität spricht allerdings noch nicht für die Herstellung eines neuen Gebäudes; vielmehr wäre erforderlich, dass der Erweiterungsbau eine eigene statische Standfestigkeit aufweist.

Hinweise: Das FG muss nun prüfen, ob ein neues Gebäude entstanden ist oder ob der Erweiterungsbau lediglich mit der Altbausubstanz verschachtelt worden ist, ohne eine eigene statische Standfestigkeit aufzuweisen und ohne dem Gesamtensemble das Gepräge zu geben. Eine Flächenvergrößerung von 150 % oder mehr würde für die Entstehung eines neuen Gesamtgebäudes sprechen.

Sollte der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben haben, hätte er das Grundstück aus seinem Betrieb „Gewerblicher Grundstückshandel“ in die GmbH & Co. KG eingebracht. Diese Einbringung wird als Veräußerung behandelt, weil der Kläger hierfür Gesellschaftsrechte erhielt und weil die GmbH & Co. KG die Verbindlichkeiten des Klägers übernahm. Zum gewerblichen Grundstückshandel würde auch das Altgebäude und der auf das Altgebäude entfallende Grund und Boden gehören.

Sollte hingegen kein neues Gebäude entstanden sein, sondern die bisherige Gebäudesubstanz lediglich erweitert oder wesentlich verbessert worden sein, bestünde kein gewerblicher Grundstückshandel. Die Einbringung in die GmbH & Co. KG löst dann weder Einkommen- noch Gewerbesteuer aus.

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